Street-retail або Торговий центр?

При всій нинішній різноманітності пропозицій комерційної торгової нерухомості на ринку власник кожної мережі замислюється, яким чином збудувати стратегію розвитку, щоб не помилитися. Ухвалити оптимальне рішення, збільшити впізнанність своєї марки або бренду мережі, бути доступним до роздрібних клієнтів і при цьому заробляти понад норму. Чи реально це? Про реалії вибору місця під магазин піде мова в цій статті

Уявимо, що мова йде про мережі магазинів, чия кількість в даному конкретному регіоні досягла 10. Мережа вже заробила перші гроші, окупивши вкладення і узявши кредит (привернула інвестиції) на подальший розвиток, але з умовою чітко визначити на ринку свій розвиток і слідувати розробленій концепції. Тобто виходить, що розвиватися слід або по торгових коридорах міста (street retail) або в торгових центрах. Але як вибрати, що ефективніше?

Іноземні одежні компанії, як правило, перші магазини відкривають в розкручених торгових центрах, що дозволяє з найменшими ризиками оцінити затребуваність мазкі в даному місті (Мережа ТРЦ Мега-серія, ТРЦ Парк Хаус, проекти професійних девелоперов). Торговий центр щодня забезпечує відвідуваність, якісне управління нерухомістю і професійну взаємодію з орендарем, а орендар протягом 3-6 місяців, будучи відкритим магазином, оцінює ефективність ухваленого ним рішення на результатах продажів.

Річ у тому, що компанії, виходячи в нове місто, фактично виходять на новий ринок, навіть після докладного маркетингового дослідження жодна компанія не застрахована від помилок, та зате можна мінімізувати ризики, орендуючи приміщення в торговому центрі, в якому очікувана відвідуваність із-за популярності і відвідуваності самого торгового центру. Так само можна заздалегідь зрозуміти, хто буде сусідами, чітко прописати в договорі оренди всі умови. Наприклад, в договорі на оренду ТЦ Атріум (Москва) є докладна інструкція на 200 листів про правила ведення обробних робіт. Навряд чи власник приміщення на вулиці буде захоплений такими подробицями.

Є і виключення з правил: такі компанії як Zara і Terranova спочатку орендують магазини на вулицях, а вже потім йдуть в торгові центри, але при цьому вибирають центральні торгові коридори (наприклад, Terranova спершу відкрилася на Тверськой в Москві, і лише потім орендувала приміщення в ТЦ Мисливський Ряд, перенісши магазин з Тверськой на Никольськую). В цьому випадку, компанії більше ризикують, але з таким бюджетом закриття одне - двох магазинів не помітні. І як показує практика, магазини закриваються тільки у разі не принципової згоди, наприклад, продаж орендного бізнесу іншому власникові, який не зміг порозумітися з орендарем, різкого стрибка ставки оренди після переподпісанія договору оренди, і так далі

При відкритті магазина на вулиці необхідно враховувати наступне:

Район відкриття. Магазини аксесуарів, прикрас і одягу доцільно відкривати в центральних частинах міста, в місцях великого скупчення цільової аудиторії і на головних торгових коридорах, де активний і постійний машинопоток. Товари імпульсного попиту – в місцях високої прохідності (понад 1500 чоловік в годину в світлий час доби).

Адекватність власника. Ті самі випадки, коли приватній особі потрапляє влада в руки, і деякі ухвалені ним рішення, зокрема щодо його ж орендного бізнесу, йдуть в шкоду і йому і орендареві. Адекватність власників торгових приміщень зрозуміла вже на стадії переговорів, в деяких випадках виявляється на стадії обговорення договору оренди.

Витрати на відкриття магазина. Перед ухваленням рішення про оренду приміщенням не буде зайвим виїзд фахівців за оцінкою ремонту, по налагоджую зв'язки, по питаннях документного супроводами, оскільки іноді існують приховані витрати, які до щільної роботи з приміщенням не видні.

Ціна питання на відкриття магазина різна, залежить від стану приміщення і його готовності, але якщо узяти як приклад приміщення в змозі "під обробку", виходить наступне:

Street Retail

Торговий центр

Комісійні за знаходження

До 100% оренди

Без посередників, безпосередньо

Узгодження служб міста і перевірочних інстанцій

1000-20000$ біля 2-х місяців

Все готово

Ремонт приміщення

От 100$ за м. кв., Частина оренди платиться при ремонті

От 100$ за м. кв. + Узгодження дій з УК

Додаткова електроенергія

От 1000$ за 1 Квт, від 3-х місяців

За домовленістю з УК, до 1 місяця

Телекомунікації

Ціна за підключення + абон. Плата

Абонентська плата за комерційні лінії

Сан вузол співробітникам

От 1000$, від 1 місяця

Є місцевий

Рекламна вивіска, узгодження

От 2 тижнів

По_договоренності_с УК

Як видно з таблиці, багато витрат при відкритті магазина в ТЦ просто відпадають, і терміни зменшуються, що так само скорочує витрати, до того ж відпадає необхідність в дорогих кадрах, вирішальних питання узгоджень і переговорів перевіряючих інстанцій і компанії. А при відкритті магазина йде економія на охороні, оскільки пропадає фактична потреба в ній із-за організованої охорони всієї будівлі компанією, що управляє, торгового центру.

Що вабить компанії у формат приміщень street retail? Все дуже просто, наприклад, є якесь регіональне місто, або великий район міста мільйонщик, в якому представлені один, максимум два торгові центри з концепцією, що пропрацювала, і якщо мережа магазинів одягу, у пошуках оренди торгового приміщення звернеться у вище згадані торгові центри, в оренді яких їм відмовили через відсутність пропозиції, або із-за не збігу наших концепцій (цінові категорії дисконт і вище середнього не уживаються під одним дахом), то компанія буде вимушена відкриватися в street retail`e. А якщо потенціал і об'єм ринку такий, що вигідно відкривати в районі 2 магазини? До того ж, магазини на вулиці затребувані ще і тому, що об'єм торгових площ на вулиці багато разів більш ніж об'єм площ в торгових центрах, хоча з кожним роком в містах мільйонщиках ця цифра міняється на користь торгових центрів.

Після декількох років роботи на ринку особливо одежні компанії обзавелися власними стічними магазинами. Продавати залишки – справа проста, але на нім багато не запрацюєш, отже, і ставки оренди для них очікуються нижче, ніж для звичайних магазинів і місцерозташування не вимагає великої помітності, отже, питання розміщення стоїть не принципово. Річ у тому, що всі професійні торгові центри чітко регламентують сезонність продажів і знижок орендарів, щоб акції по зниженню цін були приблизно в один час, в перебігу одного сезону. Іноді, дану умову заподіює незручність рітейлерам, оскільки у разі проведення не сезонної акції (унаслідок не вдалої колекції), її доводиться погоджувати з компанією торгового центру, що управляє. Через це, як показує практика, основна кількість стічних (минулих сезонів) і ськидочних магазинів розміщується у форматі street retail, де магазин не залежить від політики торгового центру і не зобов'язаний нікого повідомляти, де навіть оформлення вітрин – процес не залежний від власника.

shopandmall. Ru

Самвел Арутюнян

Похожие записи